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Responsabilidad del banco en el anticipo al comprar vivienda

A modo de resumen del artículo desarrollado, los promotores tienen la obligación de depositar en una entidad financiera las cantidades adelantadas por los compradores de la vivienda, y por su parte, la entidad financiera tiene la obligación de constituirse como aval de dichas cantidades.

Las demandas a las entidades financieras

Durante los últimos años un porcentaje significativo de los procedimientos judiciales iniciados en nuestro país ha tenido como sujeto pasivo a una entidad bancaria. Las entidades bancarias frente a las que tradicionalmente apenas se ejercitaban acciones legales en España, se han encontrado envueltas en distintos escándalos que han derivado en la interposición de miles de demandas. Asuntos como los swaps, los bonos estructurados, las preferentes, las acciones de Bankia o, más recientemente, las hipotecas multidivisa, han convertido a las entidades bancarias en las grandes protagonistas de la jurisdicción civil en el último lustro.

Ley 57/1968: responsabilidad de las entidades bancarias sobre las cantidades anticipadas

Recientemente las entidades bancarias, han visto cómo se abría un nuevo frente en su contra: las reclamaciones derivadas de las cantidades anticipadas para la adquisición de viviendas sobre plano en plena burbuja inmobiliaria. Esta vez el frente no tiene origen en la venta de productos financieros -como sucedía en los frentes judiciales anteriores- sino en las obligaciones que imponía sobre las entidades bancarias una Ley que data del año 1968.

Nos referimos a la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas . Esta Ley se dictó en los años sesenta tras un gran escándalo inmobiliario, y tenía por objeto dotar de plena seguridad a aquellas personas que realizasen pagos anticipados para la adquisición de viviendas sobre plano.

Una de las garantías fundamentales que la Ley 57/1968 otorgaba al comprador era la obligación impuesta al promotor de abrir una cuenta especial en una entidad bancaria en la que debería depositar las cantidades anticipadas para la adquisición de vivienda abonadas por los clientes, y cuya devolución debía de ser garantizada mediante contrato de seguro o aval solidario, para el caso de que las viviendas no llegasen a entregarse.

Aunque el principal sujeto obligado era el promotor, la Ley 57/1968 establecía también la obligación para las entidades bancarias en las que se depositasen las cantidades de exigir la referida garantía, bajo su responsabilidad.

La concreta mención contenida al respecto en la Ley 57/1968 (artículo 1) es la siguiente:

“Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior”.

La falta de depósito de los anticipos en los bancos durante la burbuja inmobiliaria

En plena burbuja inmobiliaria esta obligación impuesta por la Ley 57/1968 fue obviada en cientos de ocasiones por promotores y entidades bancarias. Muchos promotores no procedieron a la apertura de una cuenta especial en la entidad bancaria para depositar las cantidades correspondientes a pagos anticipados, ni suscribieron el preceptivo seguro o aval que garantizase la devolución de tales pagos. Y las entidades bancarias no exigieron a los promotores que depositaban en ellas cantidades correspondientes a pagos anticipados la suscripción del referido seguro o aval.

Como es sabido, con el estallido de la crisis económica numerosas promociones nunca llegaron a ser terminadas, incumpliendo los promotores las obligaciones que mantenían con sus clientes y cayendo en el concurso de acreedores.

Ante esta circunstancia, los compradores de vivienda deberían haber podido recuperar las cantidades que anticiparon por medio del seguro o aval a cuya suscripción venían obligados los promotores en virtud de la Ley 57/1968. Sin embargo, como hemos indicado, fueron muchos los promotores que no suscribieron aval o seguro alguno, dejando a los compradores completamente desprotegidos. Éstos podían dirigirse evidentemente frente al promotor, pero encontrándose éste en la mayoría de los casos en concurso de acreedores, las posibilidades de recuperación de las cantidades anticipadas por esta vía eran prácticamente inexistentes.

Ante esta situación, la vía más habitual que están siguiendo los compradores para recuperar las cantidades que anticiparon para la adquisición de la vivienda es dirigirse frente a las entidades bancarias, alegando que éstas tenían la obligación de asegurarse, bajo su responsabilidad, de que el promotor suscribía un seguro o aval.

Responsabilidad de los bancos ante la falta del depósito

Inicialmente, ante las primeras demandas que se interpusieron frente a entidades bancarias reclamándoles el pago de las cantidades anticipadas, éstas se defendieron ferozmente negando su responsabilidad, e intentando hacer recaer todo el peso de la falta de suscripción de seguro o aval sobre el promotor. Sin embargo, la situación cambió sustancialmente cuando, a finales del año pasado, el Tribunal Supremo se pronunció sobre la cuestión, y lo hizo en el sentido de confirmar que la entidad bancaria debe hacerse cargo de las cantidades que se anticiparon para la compra de la vivienda y que no se pudieron recuperar como consecuencia de la ausencia del preceptivo seguro o aval.

Efectivamente, en la Sentencia número 733/2015 de la Sala 1ª, de 21 diciembre 2015, el Alto Tribunal confirmó que las entidades bancarias tenían la obligación de asegurarse de que los promotores contaban con un seguro o aval en garantía de la devolución de las cantidades correspondientes a pagos anticipados para la adquisición de vivienda que se ingresaban en la entidad, y que al no hacerlo debían responder de los daños derivados de tal conducta.

Desde la publicación de la sentencia del Tribunal Supremo las entidades bancarias se están mostrando mucho más proclives a alcanzar acuerdos extrajudiciales en estos asuntos, y en muchas ocasiones es suficiente con presentar una reclamación extrajudicial ante la entidad para recuperar las cantidades adeudadas.

En cualquier caso, las demandas frente a entidades bancarias por esta cuestión han aumentado considerablemente en los últimos meses, y se espera que lo hagan todavía más en el último cuatrimestre del año, en cuanto que el grueso de los afectados todavía se encuentra pendiente de reclamar.

Abogado especializado en Derecho laboral y Civil en A Coruña y Madrid

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