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Cómo reclamar deudas en la comunidad de propietarios

En los supuestos de mora de un propietario  en los recibos de la comunidad de propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal –LPH en adelante- y la Ley de Enjuiciamiento Civil –LEC en adelante- establecen dos vías o procedimientos para reclamar al deudor:

  1. Procedimiento monitorio,
  2. Procedimiento declarativo verbal u ordinario en función de la cuantía.

El proceso monitorio, es un procedimiento especial, para reclamaciones de cantidades, que dota de facilidad de cobro a los acreedores, siempre que el deudor reconozca la deuda. Para iniciar, este procedimiento, debemos de encontrarnos ante una deuda que reúna las características de: líquida, vencida, determinada y exigible. En el caso de que el deudor no reconozca la deuda, debemos acudir al procedimiento verbal u ordinario.

Trámites previos a la reclamación judicial

El primer paso para reclamar la deuda es que la comunidad de propietarios acuerde en Junta, debidamente convocada,  la liquidación de la deuda, así como autorizar al presidente o al administrador exigirla judicialmente.

El Presidente debe justificar la vigencia en su cargo en el momento del otorgamiento de los poderes para pleitos o cuando inicia el procedimiento directamente. Esta justificación se hará por certificado del acta de nombramiento, testimonio notarial de la misma o testimonio del libro de actas de la comunidad de propietarios efectuado por el Secretario del Juzgado que está conociendo del proceso.

En determinadas circunstancias, un vecino puede iniciar el procedimiento para la reclamación de la deuda, cuando la comunidad de propietarios haya sido informada de la situación, y de la necesidad de  ejercer judicialmente la reclamación de cantidad, y ésta se ha mostrado pasiva o reacia a iniciar los trámites pertinentes.

El segundo paso, es comunicar al deudor, por escrito, de la liquidación de la deuda. Esta comunicación debe dirigirse:

  • En primer lugar, al domicilio del deudor que haya indicado para las diferentes notificaciones referentes a la comunidad,
  • En caso de no existir dicha indicación de un domicilio se hará en el piso o local que la persona deudora tenga en la comunidad,
  • Si es imposible esto también, imaginemos el supuesto de un plaza de garaje, se efectuará la notificación mediante la colocación del acuerdo adoptado, durante tres días naturales, en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto, con expresión de la fecha y los motivos por los que se procede a notificar de esta forma. Debe ir firmada por el secretario/a de la comunidad con el visto bueno del presidente/a.

Liquidada la deuda, y notificada el deudor, éste tiene un plazo de tres días desde que se le notifico para realizar el pago. Si no realiza el pago en dicho plazo, el secretario/a debe emitir un certificado de dicho acuerdo y del impago de la cantidad debida, con el visto bueno del presidente/a de la comunidad de propietarios.

Dónde demandar al vecino deudor

La comunidad puede demandar ante el Juzgado de 1ª Instancia del domicilio o residencia del deudor, como también el lugar en que radica la finca, establecida dicha competencia de forma imperativa en el art. 813 LEC.

En cualquier caso, en la práctica, lo normal es presentar la petición inicial ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radica la finca, y si el moroso reside o puede ser hallado en otro lugar distinto de aquél, el requerimiento de pago se cursaría por exhorto.

Representación y defensa judicial

Para reclamaciones de cantidad superiores a 2.000 euros es obligatorio la defensa mediante un abogado, y la representación mediante un procurador. No obstante, para reclamaciones con cuantías inferiores, en caso de que se pretende valerse de abogado y procurador debe de hacerse constar en el inicio del procedimiento, para que el deudor acuda en igualdad de condiciones a un posible juicio.

Proceso monitorio

Para iniciar el procedimiento, basta la presentación de la certificación del acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda, y la notificación al propietario afectado en su domicilio.

  1. Si el deudor paga, el Secretario Judicial ordenará el archivo de las actuaciones.
  2. Si el deudor no atiende al requerimiento, se instará a la ejecución de la deuda.
  3. Si el deudor se opone a la deuda, se deberá acudir al proceso declarativo ordinario o verbal en función de su la cuantía que se reclama supera los 6.000 euros o no. El procedimiento verbal ha sido explicado en esta entrada, y el procedimiento ordinario en esta otra.

En caso de oposición al pago, la Comunidad de Propietarios podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de la persona deudora, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

Pago de la tasa judicial

Los procesos monitorios de cuantía inferior a los 2.000 euros están exentos de tasa. Para cuantías superiores, tanto la petición inicial del proceso monitorio como una demanda declarativa, la tasa viene determinada por la Ley 10/2012, de 20 de noviembre.

Plazo para reclamar deudas atrasadas

Según jurisprudencia mayoritaria, todas las deudas de un propietario hacia la comunidad, ya sean gastos ordinarios o extraordinarios, tienen un plazo de prescripción de 15 años. No obstante, existen otras posturas:

  1. La primera establece el plazo de prescripción en el general de quince años del art.1964 CC.
  2. La segunda, indica que al ser una obligación de pago periódico, se debe aplicar el plazo de cinco años del art. 1966.3 CC
  3. La tercera intermedia, que aplica el plazo de quince años para las cuotas por gastos y derramas extraordinarias, y el de cinco años para las cuotas comunes.

La responsabilidad de un nuevo propietario

La persona que adquiera una nueva vivienda o local, deberá de responder de las deudas del antiguo propietario a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición, y a los tres años anteriores. La fecha a tener en cuenta es la de la escritura de compraventa y en casos de ejecución judicial, según unánime jurisprudencia, la del auto de adjudicación.

Abogado especializado en Derecho laboral y Civil en A Coruña

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6 Comments

  1. Maribel Orellana Gil · 27 junio, 2014

    Mi querido Notario:

    Le felicito y le doy las gracias por lo esquemático y suscinto, tiene mérito. Ahora bien… como ya hemos comentado, la importancia de la exigencia del certificado de deuda… evitaría muchos conflictos que después los AAFF nos encontramos con los nuevos titulares. O tal vez se trate de encontrar otra solución… pero debemos trabajar para encontrarla … pero estamos en ONda y eso y la AAFFinkietud nos ayudará sin duda.

    GRACIAS!!!

    Maribel Orellana Gil
    Col.2392 CAF MÁLAGA
    #AAFFINKIETA
    http://www.orellanagomez.com

  2. monica · 14 enero, 2015

    En nuestra comunidad se dijo que habia que poner 100 euros xq querian hacer la fachada el caso esque hay un local que no paga nos dijeron que lo adelantasemos la comunidad y ahora resulta que nos dicen que despues de haberlo pagado que no se nos va a devolver el caso es q este acuerdo no esta ni votado ni esta en acta es legal esto??

  3. Antonio · 5 noviembre, 2015

    ¿Y si el burofax con el comunicado al deudor se envía por error a una dirección totalmente ajena a su domicilio habitual y al que tiene la secretaría para comunicados, se dá por comunicado con una declaración de haberse expuesto en el tablón de anuncios?
    ¿Realmente se pueden exponer datos de una persona si habérsele comunicado fehacientemente antes?
    Saludos.

  4. vanesa sala · 2 enero, 2017

    He sido nombrada presidenta de la comunidad de vecinos,y al revisar el estado de cuentas me he dado cuenta que los dos locales comerciales llevan desde el año 2011 sin pagar la cuota y otros vecinos desde el año 2012 deben 700 eur.Que debo hacer?

    • alex · 2 enero, 2017

      Reclamarlos, ponte en contacto con el abogado de la compañía de seguros si tenéis defensa jurídica.

  5. Felipe Valero · 18 enero, 2017

    En nuestra comunidad un vecino lleva desde 2010 sin pagar la comunidad y los gastos generados por su reclamación. Por un descontrol generalizado se ha estado unos años sin reuniones y sin presidente. En 2016 se ha retomado el control y se ha procedido a reclamar la deuda en el acta y por escrito al vecino. Una vez recibida, el vecino dice que, de acuerdo a la nueva normativa las deudas prescriben a los 5 años y que por tanto sólo va a pagar desde 2012 a 2016, cosa que ha hecho quedando 4 cuostas (2010 y 2011) pendientes.

    Según tengo entendido la nueva legislación no afecta a las anualidades pasadas sino a las futuras, por lo que no le afectaría a esas deudas y en cualquier caso lo que prescribiría es la posibilidad de reclamar la deuda y no la deuda en si. ¿podrías connfirmarme si tengo razón o estoy errado, antes que me enfrente al vecino?

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