twitterfacebookgoogle

¿Qué es una cláusula abusiva en la hipoteca? Ejemplos

Cláusula abusiva y la consideración de consumidor

Una cláusula abusiva es una cláusula del contrato que no ha sido negociada individualmente para ser incluida en el préstamo hipotecario y causa un perjuicio al consumidor.

En este sentido, para que podamos hablar de cláusula abusiva en los términos que explicamos en esta entrada, una de las partes que firma el préstamo hipotecario debe de ser un consumidor, entendiendo como tal, en virtud del artículo 3 del Real Decreto legislativo 1/2007, se entiende como consumidor: “(…) las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.”.

En otras palabras, el consumidor es aquél que solicita un préstamo hipotecario para financiar un bien que no es propio o es ajeno de una actividad profesional. El caso típico de consumidor es aquella persona que solicita un préstamo hipotecario para adquirir su primera o segunda hipoteca.

Legislación aplicable para entender el concepto de una cláusula abusiva

Sobre lo que debe entenderse por “cláusula abusiva”, que como se ha dicho tiene su ámbito propio en la relación con los consumidores, hay que estar a lo previsto en los art. 3.1 y 4.1 de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo , y en el art. 82 apartados 1º y 3º de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

El art. 3.1 dispone que “(L)as cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato”.

En parecidos términos se pronuncia el art. 82.1, al definir las cláusulas abusivas como “todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato”.

El art. 4.1 de la Directiva, transpuesto en el art. 82.3 TRLCU, apunta como elementos a valorar para apreciar el carácter abusivo de una cláusula contractual la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato, las circunstancias que concurran en su celebración y las demás cláusulas del contrato, o de otro contrato del que dependa aquél.

De indicado anteriormente, y en concreto con los arts. 3.1 de la Directiva 93/13 y 82.1 TRLCU se desprende que las condiciones generales contractuales serán abusivas cuando reúnan los siguientes requisitos:

  1. Sean contrarias a las exigencias de la buena fe;
  2. Generen un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que deriven del contrato; y,
  3. Dicho desequilibrio perjudique al consumidor.

Ejemplos de cláusulas abusivas

Las principales cláusulas de los préstamos hipotecarios que se han considerado abusivas son las siguientes:

Cláusula suelo

Cláusula que determinaba un límite de interés mínimo en el tipo de interés establecido. Es decir, que los tipos de interés que se aplicaban al préstamo hipotecario no podrían descender más allá de la cláusula suelo establecida, que normalmente oscilaba entre el 2.5  y el 3.5 puntos.

La redacción típica indicaba que: “En ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de cada variación podrá ser superior al 12,50 % ni inferior al 3.5%.”

Cláusula de vencimiento anticipado o resolución anticipada por la entidad de crédito

Determina la posibilidad que tenía el banco para exigir todo el principal ante el impago de alguna cuota del préstamo hipotecario. Dicha cláusula se considera abusiva, y actualmente la legislación, recoge que como mínimo, han de ser tres cuotas las impagadas o las que indique la escritura.

Ejemplo: “El préstamo se considera vencido y consiguientemente resuelto y la caja podrá ejercitar las acciones de todo tipo, (…) en los siguientes casos: a) La falta de pago de una cuota cualquiera de amortización incluidos todos los conceptos que la integran, solicitando expresamente las partes la constancia de este pacto en los libros del Registro de la Propiedad.”

Cláusula de gastos a cargo de los prestatarios

Por medio de esta cláusula la entidad financiera impone al consumidor el coste de los gastos de constitución de la hipoteca tales como:

  1. Abono de los gastos de tasación del inmueble.
  2. Gastos de otorgamiento de la presente escritura.
  3. Honorarios del Registrador para su inscripción, modificación, subsanación o cancelación.
  4. Impuestos por todos los conceptos se devenguen por razón del préstamo.
  5. Costas procesales que se originen, incluso los de cualquier tercería y los honorarios y derechos de letrado y procurador que intervengan en los procedimientos correspondientes.
  6. Seguro de incendios, o de todo riesgo a la construcción en el caso de edificación.

Ejemplo de cláusula: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Abogado especializado en Derecho laboral y Civil en A Coruña y Madrid

Valora este artículo.

NO SE RESUELVEN CONSULTAS EN LOS COMENTARIOS, LAS DUDAS SE DEBEN DE PLANTEAR EN FORUM DERECHO
Realizar consulta

Leave A Reply