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Modelo de reclamación al banco de los gastos hipotecarios

¿Por qué presentar una reclamación a la entidad financiera antes de presentar la demanda?

Es muy recomendable presentar una reclamación extrajudicial antes de presentar una demanda por los siguientes motivos:

  1. En ocasiones es posible alcanzar un acuerdo con la entidad financiera que resulta satisfactorio para el consumidor.
  2. En caso de que al presentar la demanda se allanen, es decir, el banco nos dé la razón sin necesidad de realizar un juicio es más probable que condenen al banco a las costas, por lo menos parcialmente. Así lo indica el artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: “Si el demandado se allanare a la demanda antes de contestarla, no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado.  Se entenderá que, en todo caso, existe mala fe, si antes de presentada la demanda se hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago, o si se hubiera iniciado procedimiento de mediación o dirigido contra él solicitud de conciliación.”
  3. Aunque la jurisprudencia es unánime en cuanto a la declaración de nulidad de la cláusula que impone los gastos de constitución de la hipoteca al consumidor, no todos los jueces consideran que se tengan que devolver los gastos de constitución de la hipoteca En esta entrada tienes algo más de información. Habrá que esperar a que el Tribunal Supremo dice jurisprudencia al respecto.

Modelo

AL SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE DE LA ENTIDAD FINANCIERA ….

Don/Doña……………..…, mayor de edad, con DNI nº……………………y domicilio a efectos de notificaciones en ………..……….. y número de teléfono ….………..ante el Servicio de Atención al Cliente y por medio de la presente comparezco al efecto de alcanzar un acuerdo en relación con los gastos de constitución de la hipoteca con número identificativo……

Con fecha de……………………..formalicé con vuestra entidad la Escritura Pública de Préstamo Hipotecario ante el Sr. Notario de ………………………….. Don/Doña …………………..al nº………………de su protocolo, mediante el cual su entidad me concedió el préstamo con garantía hipotecaria por un importe de………………………€ de capital.
En dicha escritura se estableció la siguiente cláusula: “…(texto de la cláusula)…” mediante la cual se me atribuyen todos los gastos, tributos y comisiones derivados de la concertación y desarrollo del préstamo hipotecario.

En relación con mi condición de consumidor, la reciente jurisprudencia confirmada por el Tribunal Supremo en la Sentencia del 23 de diciembre de 2015 ha considerado está cláusula abusiva, toda vez que ha sido impuesta, sin una negociación individual, creando un perjuicio a esta parte, por lo que mediante la presente se le requiere para que reconozca la nulidad de la citada cláusula y reintegre los gastos abonados por la aplicación de dicha cláusula.

El importe de los citados gastos ascienden a …… €, desglosados de la siguiente manera:

  • Impuesto de Actos jurídicos documentados –
  • Gastos de Notario –
  • Gastos de Registro –

(Si se tienen) Se adjuntan con la presente reclamación las facturas acreditativas de los importes indicados anteriormente.
Para el caso de que no se alcance un acuerdo satisfactorio, esta parte se reserva el derecho de cuantas acciones judiciales considere oportunas para la defensa de sus derechos.

Atentamente

Fdo. Don/Doña………………………………………………………………….

Abogado especializado en Derecho laboral y Civil en A Coruña y Madrid

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53 Comments

  1. Pilar · 8 Enero, 2017

    Buenas tardes, Alejandro:

    Gracias por la información. Seguiré tu consejo de presentar una reclamación a la entidad financiera antes de llevar a cabo cualquier acción judicial.

    Me surge una duda: ¿Es mejor reclamar cuánto antes o esperar un poco a ver cómo se pronuncia el Tribunal Supremo respecto a si hay que devolver todos los gastos o se comparten entre el hipotecado y la entidad financiera?

    Muchas gracias. Un saludo,

    Pilar De Prado

    • alex · 9 Enero, 2017

      La reclamación extrajudicial se puede hacer ahora, es cierto que la demanda judicial quizás es bueno esperar. En el tema de la cláusula suelo al final, quien ha esperado ha obtenido una solución más satisfactoria.

      • Javier · 18 Enero, 2017

        Hola Alex, a ver si me puedes aclarar una duda, los gastos que puedo reclamar de notaría, liquidación I.T.P y A.J.D y de registro son del modelo 600 (transmisión de viviendas) o también del 601 (prestamos hipotecarios de adquisición de viviendas) ya que son distintas cantidades de gastos.
        Estoy hecho un lío…

        Gracias de antemano.
        Saludos.
        Javier.

  2. mayte · 9 Enero, 2017

    Hola, Buenos dias, Alejandro!

    Mi duda es la siguiente: Realicé mi hipoteca en el año 1995 con el Banco de Valencia y posteriormente necesité una ampliación que este banco no me concedió. Fue la CAM quien se encargó de todos los trámites para (anular/cancelar) la primera hipoteca con el Banco de Valencia y ampliarla en esta Entidad (CAM), actualmente Banco de Sabadell con quien la cancelé difinitivamente en mayo de 2016. ¿a quién debo reclamar?

    • alex · 10 Enero, 2017

      Si existen cláusulas abusivas en ambas escrituras, y por ambas te hiciste cargo de los gastos hipotecarios, a ambas entidades financieras.

    • mayte · 11 Enero, 2017

      Muchas gracias por tu ayuda y enhorabuena por tu blog.

  3. Jose fco braru · 9 Enero, 2017

    Bnas tardes, sobre la reclamación de gastos de la hipoteca, los gastos de sucecivas novaciones , en mi caso son dos, los gastos derivados de las mismas y por igual concepto, serian reclamantes?

  4. Pilar · 10 Enero, 2017

    Gracias, Alejandro, así lo haré.

    Un saludo,

    Pilar De Prado

  5. dani · 10 Enero, 2017

    Hola,

    En mi caso, me surge 2 dudas. He tenido que pagar por 2 gastos distintos: 1) compraventa y 2) cancelación hipoteca otra entidad (esta entiendo que es la hipoteca que tenia el constructor del piso) ¿Debería de pagar este último o también podría reclamar dicho gasto?

    En mi caso, en los gastos comentados, se me desglosaban por 4 conceptos: 1) notaría 2) registro 3) honorarios de gestión y 4) hacienda? La otra duda que tengo es, ¿es lo mismo el Impuesto de Actos jurídicos documentados que Honorarios de gestión? ¿o se correspondería a un % del concepto de 4) Hacienda?

    muchas gracias, un saludo

    • alex · 10 Enero, 2017

      Los impuesto de actos jurídicos documentados son los que se abonan con el modelo 600 en hacienda. Si se considera una cláusula abusiva, también podrían reclamarse.

      • dani · 11 Enero, 2017

        Y los gastos de “cancelación hipoteca otra entidad” también se podrían reclamar, ¿no? porque entiendo que esos gastos tendría que abonarlos en su totalidad el propietario del piso (en este caso el constructor) que es el que tiene la anterior hipoteca sobre el piso

  6. Alberto Sanchís · 11 Enero, 2017

    Actualmente tengo una hipoteca que firme con Barclays en 2008 y ahora quiero reclamar los gastos de la misma. ¿A quien debo reclamar teniendo en cuenta que Barclays España fue absorbida por La Caixa?, en caso que me indiques que dedo reclamar a Barclays ¿Donde puedo enviar el escrito?, no encuentro Servicio de Atención al cliente en España de Barclays.
    GRacias de antemano
    Alberto

  7. Miguel Pérez · 13 Enero, 2017

    Buenas tardes:
    Yo firmé una hipoteca en el año 2007 con la extinta y quebrada CAM y en el año 2014 entregué el piso en dación en pago a banco Sabadell. He revisado las escrituras y en la claúsula 6ta todos los gastos a cuenta del comprador. Tengo las facturas de todo lo que me cobraron y que me incluyeron en la hipoteca por lo que llegué a generarles unos 10 mil euros de intereses anuales al banco. ¿Puedo reclamar la devolución de los gastos de constitución de hipoteca a pesar de que hice la dación en pago?

  8. Santi · 16 Enero, 2017

    Buenas tardes,
    Quería hacer un escrito extrajudicial para ver si el banco (en mi caso, Evobanco) me ofrece algo antes de ir a juicio, vamos para ver si podemos llegar a un acuerdo. Tengo 2 preguntas.
    1. Que les debo reclamar, el 50% de los gastos o el 100%?
    2. No tengo todas las facturas, (por ejemplo la tasacion de la vivienda no puedo demostrarlo lo que me cobraron). Si se lo solicito al banco ahora (3 años después de realizar la hipoteca), estan obligados a darme las facturas o como puedo saber el importe total de los gastos que me tendrían que pagar.

    Un saludo y gracias por tu esfuerzo

  9. Josefina · 17 Enero, 2017

    Buenos días:
    Puedes reclamar los gastos de la hipoteca en un piso escriturado hace 16 años, en qlue aun existe hipoteca?
    gracias

  10. Pedro · 17 Enero, 2017

    Hola

    Varias consultas.

    – Si la hipoteca se formalizó en 2005 y se finalizó en junio de 2009. ¿Ha prescrito la facultad de reclamar vía judicial los gastos de formalización?

    -la cuestión del anterior usuario, Dani. Tuve qué pagar los gastos de cancelación de la hipoteca que el constructor contrajo con otra entidad para poder formalizarla con la mi entidad, ¿Puedo reclamar esos gastos? ¿A quién habría que reclamárselos, al constructor o a la primera entidad?

    – en mi entidad me cobraron un cargo en concepto de “estudio y formalización de hipoteca” ¿se puede reclamar?

    – ¿se puede reclamar la tasación?

    – entiendo que sí, los gastos de notario, registro e impuesto de actos jurídicos documentados que recayeron completamente sobre mi.

    -me obligaron también a contraer un seguro de continente, ¿puedo reclamarlo?

    – por último, cuando finalicé de pagar la hipoteca me persone en registro para anotar en registro la finalización del pago de la hipoteca y que quedara libre de carga. ¿Ese gasto también puedo reclamarlo?

    Gracias

  11. María · 18 Enero, 2017

    Buenas tardes,

    Estoy tratando de recopilar todo y realizar el escrito para realizar la reclamación a la entidad bancaria, pero tengo una duda.

    Mi casa es protección oficial, por lo que esta exento de actos jurídicos documentales, pero en mi caso necesité avalistas y por lo cual tuve que pagar una tasa de afianzamiento, ¿esta tasa también es reclamable?

    Muchas gracias.

    Un saludo,

  12. José Ramón Marí Murciano · 18 Enero, 2017

    Mi pregunta es la siguiente no tengo facturas de la hipoteca puedo reclamar los gastos es del del 2005 vendi el piso en el 2010 puedo reclamar a la caixa gracias

  13. Javier · 18 Enero, 2017

    Hola Alex, a ver si me puedes aclarar una duda, los gastos que puedo reclamar de notaría, liquidación I.T.P y A.J.D y de registro son del modelo 600 (transmisión de viviendas) o también del 601 (prestamos hipotecarios de adquisición de viviendas) ya que son distintas cantidades de gastos.
    Estoy hecho un lío…

    Gracias de antemano.
    Saludos.
    Javier.

  14. Jesus · 21 Enero, 2017

    Buenas Alejandro.
    En 2010 firmé una hipoteca al 50% con otra persona sin estar casado. En 2013 realicé una extensión de condominio y tengo el 100% de la escritura y la hipoteca.
    En caso de reclamar los gastos de formalización, ¿puedo reclamar la de ambas escrituras en caso de existir dicha Cláusula? si sólo Pudiera las de la primera escritura¿tendría que darle el 50% a la otra expropietaria? Cosa que no me gustaría.

  15. Julio · 22 Enero, 2017

    Hola, Los gastos de tasación y gestoría son reclamables ?. La documentación posterior para anular la cláusula conlleva algún coste ?.

  16. Jose Laguna · 23 Enero, 2017

    Hola! tengo dos preguntas,…. ¿cual es la caducidad de la acciones? ¿a quien deberis reclamar? mi caso: hace ahora dos años (2015) acabe de pagar un credito hipotecario a 15 años (2000) al entonces Barclays,…. otrorgado en su dia originariamente por el Banco Popular,….. al que en 2004 se subrogo el Barclays Bank -que ya no existe- porque vendido su actividad en España a La Caixa.
    Graciaspor anticipado. Un saludo

  17. MARICARMEN · 23 Enero, 2017

    Buenas tardes no puedo descargarme el modelo que ha publicado para reclamar en mi caso a santander consume finance,si es tan amable de enviarmelo a mi correo electronico

  18. María José · 23 Enero, 2017

    Hola. La hipoteca la realizamos mi marido y yo en 1999. Mi duda es si el escrito para enviar al banco tiene que estar a nombre y firmado por los dos o si sólo es necesario que lo solicitemos uno de los dos. Gracias

  19. María José · 24 Enero, 2017

    Hola buenos días. Mi duda es la siguiente: en mi escritura de hipoteca no viene en niguna claúsula, mi obligación al pago de los gastos de Notario, Registro e Impuesto. Aunque si que los pague yo, puesto que tengo todas las facturas a mi nombre.¿Igualmente puedo reclamarlo?. Muchas gracias por su atención

    • alex · 24 Enero, 2017

      En principio no, pero me extraña que no venga en su escritura, por lo que se solicita no es la devolución, sino que eso es consecuencia de considerar la cláusula nula.

  20. Encarni · 24 Enero, 2017

    Hola:
    ¿Cómo enviamos el escrito al banco para reclamar el importe por gastos de formalización de hipoteca? Me refiero al modo, por mail, correo certificado….

    Gracias

    • alex · 24 Enero, 2017

      Puedes hacerlo acudiendo directamente allí, y que te sellen otra copia para ti con fecha de entrada.

  21. Veronica · 24 Enero, 2017

    Buenas tardes Alejandro,
    Primero darte las gracias por la información y el modelo de reclamación.
    Tengo varias dudas, firmamos la hipoteca en 2014 y como no pagamos todos los gastos nosotros que es lo que queremos reclamar. A parte de la escritura del préstamo hipotecario pagamos también los gastos de compra venta del piso (que se lo compramos al banco como obra nueva) ¿Los gastos de la compraventa los puedo reclamar también, o solo los derivados de la hipoteca? Tengo las facturas diferenciadas por el tipo de escritura.
    Y mi otra duda, ¿como debo comunicarlo al banco, mediante fax,burofax,email…?
    Espero tu respuesta
    Gracias!

    • yoli · 19 Febrero, 2017

      Buenos días. Yo tengo dos escrituras de la misma vivienda, una de compraventa y otra de formalización de la hipoteca. Tengo facturas de ambas (Notario, registro, modelo 600, etc.).
      ¿Puedo reclamar la devolución de los gastos de ambas escrituras o sólo de la escritura de la hipoteca?.

      Muchas gracias.

  22. Ana · 25 Enero, 2017

    Tengo una hipoteca de 385.000€ en Bankia.
    Actualmente vivo en fuera del Pais, como puedo hacer para realizar la reclamación?

    • alex · 26 Enero, 2017

      Siempre podrás remitirlo por Correo certificado, o de la mano de un abogado con un poder.

  23. María · 26 Enero, 2017

    Buenos días, en el 2011 firme la hipoteca y me obligaron a contratar y pagar el seguro de vida y de hogar. ¿También se puede incluir? Por otra parte, se puede reclamar el pago de hipoteca del 2001 amortizada en el 2012 con antelación. Por último, desde que año de hipoteca se se pueden reclamar. Gracias. Un saludo.

  24. Carmen Romero Sánchez · 27 Enero, 2017

    Vendí la casa y cancelé la hipoteca en mayo de 2016. Me mudé a otra ciudad y los documentos, al no considerarlos ya necesarios, los destruí. Nunca imaginé que saldría una sentencia y que podría reclamar los gastos. Me está costando un viacrucis el volver a conseguir los documentos. La escritura y gastos notariales ya los tengo de nuevo, pero el Registro de la Propiedad me dice que no me puede hacer el duplicado, porque sólo están obligados conservar los expedientes de los últimos diez años. El modelo 600 tampoco , por los mismos motivos y la gestoría ha desaparecido. La hipoteca se firmó en abril de 2004.
    ¿Es esto así? Me tengo que dar por jo..da?. ¿Puedo hacer algo más?

  25. Víctor Andrés · 1 Febrero, 2017

    Buenos días, en el año 2003 firmé una hipoteca con el Banco de Santander. En diciembre de 2016 firmamos una dación en pago y aún me quedó una deuda de 5.000 €. ¿ Estoy a tiempo de reclamar los gastos abusivos que han producido ambas operaciones ?
    Muchas gracias.
    Víctor Andrés

  26. Luis · 1 Febrero, 2017

    Buenos días. Yo tengo dos escrituras de la misma vivienda, una de compraventa y otra de formalización de la hipoteca. Tengo facturas de ambas (Notario, registro, modelo 600, etc.).
    ¿Puedo reclamar la devolución de los gastos de ambas escrituras o sólo de la escritura de la hipoteca?.

    Muchas gracias.

  27. Toni · 1 Febrero, 2017

    Buenas tardes Alex, Necesito saber tu opinions sobre la devolucion del IAJD. El artículo 68 del Reglamento del IAJD dice que será sujeto pasivo, cuando se trate de escrituras de constitucion de préstamo con garantia , el prestatario(esto es el consumidor). Por ello entiendo que la clausula, en lo que se refiere exclusivamente al IAJD, no puede ser abusiva, porque por ley ya corresponde hacerse cargo del impuesto al consumidor, y en todo caso, de ser nula, y tenerla por no puesta, la consecuencia es que el tributo lo pague el obligado, que no es otro que el prestatario.
    Agradecería tu opinión.

  28. Natalia · 2 Febrero, 2017

    Buenas tardes!

    Ruego me ayuden salir de la siguente duda:
    Hicé una hipoteca en 2006 y firme una Dacion en Pago en 2014, fue un acuerdo con el banco. Me quedé sin deuda. Ahora mi duda es: a estas alturas puedo yo reclamarles los gastos de apertura, estudio, gestion, notariales y tasacion? Creerme no son pocos. Son cifras astronomicas. De interes pagaba unos 12.000eur al año.
    Muchas gracias!

    • alex · 4 Febrero, 2017

      Normalmente en las daciones en pago se firman acuerdos en los que se renuncia a cualquier tipo de reclamación posterior.

  29. Jorge Sanchez · 5 Febrero, 2017

    Saludos Alex

    Mi hipoteca es del 2002 y todavía estoy pagando ademas tengo también dos escrituras una de compraventa y otra de formalización de la hipoteca. Tengo facturas de ambas (Notario, registro, etc.). en ambas escrituras figura que me tengo que hacer cargo de los pagos etc. y el gasto total tasación que también tuve que pagar, todos los gastos incluidos ascienden a 3500€ me puedes decir cual es el porcentaje que tengo que reclamar pues imagino que no sera el 100% de la cantidad.

    Ademas lo realice en la antigua CAM ahora Banco Sabadell por lo que imagino también que tendré que reclamárselo a ellos al Sabadell.

    Muchas gracias Alex.

  30. Olga · 5 Febrero, 2017

    Buenas tardes! Mi hipoteca es del 2014. Tenía suelo de 2,75. Pero en 2016 firme acuerdo con el banco sobre un tipo de interés fijo de 1,65. El escrito que firmamos está rondando sobre la cláusula del tipo de interés, que no reclamare las cantidades abonadas y e.t. Este escrito no me impide reclamar gastos de formalización de hipoteca ? Gracias

  31. Beatriz · 5 Febrero, 2017

    Hola, mi duda es la siguiente:

    ¿Que gastos son los que se pueden reclamar? ¿Los de compraventa o los de préstamo hipotecario?

    Es que yo tengo dos facturas de notario, dos del modelo 600 y dos del registro.

    Gracias

  32. juan manuel molina chamnorro · 26 Febrero, 2017

    Formalice una hipoteca con Caja Postal en el año 1992, que terminé de pagar en 2008. Han pasado 24 años pero entiendo que aún puedo solicitar la devolución de lo cobrado de más por el banco. Es así?. Tengo en mi poder todavía las facturas y duplicados necesarios.

  33. Tito · 27 Febrero, 2017

    Entre tantisimos papeles que guardo de la hipoteca, en uno de ellos, en el cual el cabezal pone LIQUIDACION DESGLOSADA, aparecen 2 cajetines. Por una parte uno con el enunciado COMPRAVENTA NO SUJETA A IVA ( donde se detallan los gastos de Notaria, Registro,Honorarios, Hacienda…). Y por otra, otro con el enunciado PRESTAMO HIPOTECARIO ( donde tambien se reflejan otros gastos de Notaria, Hacienda y demas.

    Entiendo que los importes reclamables son sólo los detallados en el cajetin de PRESTAMO HIPOTECARIO, y que los reflejados en el cajetin de COMPRAVENTA NO SUJETA A IVA no lo son.
    Es asi??

  34. María · 27 Febrero, 2017

    Buenas noches.

    Gracias por la ayuda que nos brinda.
    Firmé escritura de préstamo hipotecario y de compraventa en 2002, con una duración de 20 años, sin gastos de cancelación anticipada, el último pago lo realicé el 17 octubre 2011.

    ¿Puedo reclamar todos los gastos que fui obligada a pagar? ¿los del préstamo sólo o también los de la compraventa?

    Muchas gracias.

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