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Modelo de reclamación al banco de los gastos hipotecarios

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¿Por qué presentar una reclamación a la entidad financiera antes de presentar la demanda?

Es muy recomendable presentar una reclamación extrajudicial antes de presentar una demanda por los siguientes motivos:

  1. En ocasiones es posible alcanzar un acuerdo con la entidad financiera que resulta satisfactorio para el consumidor.
  2. En caso de que al presentar la demanda se allanen, es decir, el banco nos dé la razón sin necesidad de realizar un juicio es más probable que condenen al banco a las costas, por lo menos parcialmente. Así lo indica el artículo 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: “Si el demandado se allanare a la demanda antes de contestarla, no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado.  Se entenderá que, en todo caso, existe mala fe, si antes de presentada la demanda se hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago, o si se hubiera iniciado procedimiento de mediación o dirigido contra él solicitud de conciliación.”
  3. Aunque la jurisprudencia es unánime en cuanto a la declaración de nulidad de la cláusula que impone los gastos de constitución de la hipoteca al consumidor, no todos los jueces consideran que se tengan que devolver los gastos de constitución de la hipoteca En esta entrada tienes algo más de información. Habrá que esperar a que el Tribunal Supremo dice jurisprudencia al respecto.

Modelo

AL SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE DE LA ENTIDAD FINANCIERA ….

Don/Doña……………..…, mayor de edad, con DNI nº……………………y domicilio a efectos de notificaciones en ………..……….. y número de teléfono ….………..ante el Servicio de Atención al Cliente y por medio de la presente comparezco al efecto de alcanzar un acuerdo en relación con los gastos de constitución de la hipoteca con número identificativo……

Con fecha de……………………..formalicé con vuestra entidad la Escritura Pública de Préstamo Hipotecario ante el Sr. Notario de ………………………….. Don/Doña …………………..al nº………………de su protocolo, mediante el cual su entidad me concedió el préstamo con garantía hipotecaria por un importe de………………………€ de capital.
En dicha escritura se estableció la siguiente cláusula: “…(texto de la cláusula)…” mediante la cual se me atribuyen todos los gastos, tributos y comisiones derivados de la concertación y desarrollo del préstamo hipotecario.

En relación con mi condición de consumidor, la reciente jurisprudencia confirmada por el Tribunal Supremo en la Sentencia del 23 de diciembre de 2015 ha considerado está cláusula abusiva, toda vez que ha sido impuesta, sin una negociación individual, creando un perjuicio a esta parte, por lo que mediante la presente se le requiere para que reconozca la nulidad de la citada cláusula y reintegre los gastos abonados por la aplicación de dicha cláusula.

El importe de los citados gastos ascienden a …… €, desglosados de la siguiente manera:

  • Impuesto de Actos jurídicos documentados –
  • Gastos de Notario –
  • Gastos de Registro –

(Si se tienen) Se adjuntan con la presente reclamación las facturas acreditativas de los importes indicados anteriormente.
Para el caso de que no se alcance un acuerdo satisfactorio, esta parte se reserva el derecho de cuantas acciones judiciales considere oportunas para la defensa de sus derechos.

Atentamente

Fdo. Don/Doña………………………………………………………………….

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Abogado especializado en Derecho laboral y Civil en A Coruña y Madrid

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22 Comments

  1. Pilar · 8 enero, 2017

    Buenas tardes, Alejandro:

    Gracias por la información. Seguiré tu consejo de presentar una reclamación a la entidad financiera antes de llevar a cabo cualquier acción judicial.

    Me surge una duda: ¿Es mejor reclamar cuánto antes o esperar un poco a ver cómo se pronuncia el Tribunal Supremo respecto a si hay que devolver todos los gastos o se comparten entre el hipotecado y la entidad financiera?

    Muchas gracias. Un saludo,

    Pilar De Prado

    • alex · 9 enero, 2017

      La reclamación extrajudicial se puede hacer ahora, es cierto que la demanda judicial quizás es bueno esperar. En el tema de la cláusula suelo al final, quien ha esperado ha obtenido una solución más satisfactoria.

  2. mayte · 9 enero, 2017

    Hola, Buenos dias, Alejandro!

    Mi duda es la siguiente: Realicé mi hipoteca en el año 1995 con el Banco de Valencia y posteriormente necesité una ampliación que este banco no me concedió. Fue la CAM quien se encargó de todos los trámites para (anular/cancelar) la primera hipoteca con el Banco de Valencia y ampliarla en esta Entidad (CAM), actualmente Banco de Sabadell con quien la cancelé difinitivamente en mayo de 2016. ¿a quién debo reclamar?

    • alex · 10 enero, 2017

      Si existen cláusulas abusivas en ambas escrituras, y por ambas te hiciste cargo de los gastos hipotecarios, a ambas entidades financieras.

    • mayte · 11 enero, 2017

      Muchas gracias por tu ayuda y enhorabuena por tu blog.

  3. Jose fco braru · 9 enero, 2017

    Bnas tardes, sobre la reclamación de gastos de la hipoteca, los gastos de sucecivas novaciones , en mi caso son dos, los gastos derivados de las mismas y por igual concepto, serian reclamantes?

  4. Pilar · 10 enero, 2017

    Gracias, Alejandro, así lo haré.

    Un saludo,

    Pilar De Prado

  5. dani · 10 enero, 2017

    Hola,

    En mi caso, me surge 2 dudas. He tenido que pagar por 2 gastos distintos: 1) compraventa y 2) cancelación hipoteca otra entidad (esta entiendo que es la hipoteca que tenia el constructor del piso) ¿Debería de pagar este último o también podría reclamar dicho gasto?

    En mi caso, en los gastos comentados, se me desglosaban por 4 conceptos: 1) notaría 2) registro 3) honorarios de gestión y 4) hacienda? La otra duda que tengo es, ¿es lo mismo el Impuesto de Actos jurídicos documentados que Honorarios de gestión? ¿o se correspondería a un % del concepto de 4) Hacienda?

    muchas gracias, un saludo

    • alex · 10 enero, 2017

      Los impuesto de actos jurídicos documentados son los que se abonan con el modelo 600 en hacienda. Si se considera una cláusula abusiva, también podrían reclamarse.

      • dani · 11 enero, 2017

        Y los gastos de “cancelación hipoteca otra entidad” también se podrían reclamar, ¿no? porque entiendo que esos gastos tendría que abonarlos en su totalidad el propietario del piso (en este caso el constructor) que es el que tiene la anterior hipoteca sobre el piso

  6. Alberto Sanchís · 11 enero, 2017

    Actualmente tengo una hipoteca que firme con Barclays en 2008 y ahora quiero reclamar los gastos de la misma. ¿A quien debo reclamar teniendo en cuenta que Barclays España fue absorbida por La Caixa?, en caso que me indiques que dedo reclamar a Barclays ¿Donde puedo enviar el escrito?, no encuentro Servicio de Atención al cliente en España de Barclays.
    GRacias de antemano
    Alberto

  7. Miguel Pérez · 13 enero, 2017

    Buenas tardes:
    Yo firmé una hipoteca en el año 2007 con la extinta y quebrada CAM y en el año 2014 entregué el piso en dación en pago a banco Sabadell. He revisado las escrituras y en la claúsula 6ta todos los gastos a cuenta del comprador. Tengo las facturas de todo lo que me cobraron y que me incluyeron en la hipoteca por lo que llegué a generarles unos 10 mil euros de intereses anuales al banco. ¿Puedo reclamar la devolución de los gastos de constitución de hipoteca a pesar de que hice la dación en pago?

  8. Santi · 16 enero, 2017

    Buenas tardes,
    Quería hacer un escrito extrajudicial para ver si el banco (en mi caso, Evobanco) me ofrece algo antes de ir a juicio, vamos para ver si podemos llegar a un acuerdo. Tengo 2 preguntas.
    1. Que les debo reclamar, el 50% de los gastos o el 100%?
    2. No tengo todas las facturas, (por ejemplo la tasacion de la vivienda no puedo demostrarlo lo que me cobraron). Si se lo solicito al banco ahora (3 años después de realizar la hipoteca), estan obligados a darme las facturas o como puedo saber el importe total de los gastos que me tendrían que pagar.

    Un saludo y gracias por tu esfuerzo

  9. Josefina · 17 enero, 2017

    Buenos días:
    Puedes reclamar los gastos de la hipoteca en un piso escriturado hace 16 años, en qlue aun existe hipoteca?
    gracias

  10. Pedro · 17 enero, 2017

    Hola

    Varias consultas.

    - Si la hipoteca se formalizó en 2005 y se finalizó en junio de 2009. ¿Ha prescrito la facultad de reclamar vía judicial los gastos de formalización?

    -la cuestión del anterior usuario, Dani. Tuve qué pagar los gastos de cancelación de la hipoteca que el constructor contrajo con otra entidad para poder formalizarla con la mi entidad, ¿Puedo reclamar esos gastos? ¿A quién habría que reclamárselos, al constructor o a la primera entidad?

    - en mi entidad me cobraron un cargo en concepto de “estudio y formalización de hipoteca” ¿se puede reclamar?

    - ¿se puede reclamar la tasación?

    - entiendo que sí, los gastos de notario, registro e impuesto de actos jurídicos documentados que recayeron completamente sobre mi.

    -me obligaron también a contraer un seguro de continente, ¿puedo reclamarlo?

    - por último, cuando finalicé de pagar la hipoteca me persone en registro para anotar en registro la finalización del pago de la hipoteca y que quedara libre de carga. ¿Ese gasto también puedo reclamarlo?

    Gracias

  11. María · 18 enero, 2017

    Buenas tardes,

    Estoy tratando de recopilar todo y realizar el escrito para realizar la reclamación a la entidad bancaria, pero tengo una duda.

    Mi casa es protección oficial, por lo que esta exento de actos jurídicos documentales, pero en mi caso necesité avalistas y por lo cual tuve que pagar una tasa de afianzamiento, ¿esta tasa también es reclamable?

    Muchas gracias.

    Un saludo,

  12. José Ramón Marí Murciano · 18 enero, 2017

    Mi pregunta es la siguiente no tengo facturas de la hipoteca puedo reclamar los gastos es del del 2005 vendi el piso en el 2010 puedo reclamar a la caixa gracias

  13. Javier · 18 enero, 2017

    Hola Alex, a ver si me puedes aclarar una duda, los gastos que puedo reclamar de notaría, liquidación I.T.P y A.J.D y de registro son del modelo 600 (transmisión de viviendas) o también del 601 (prestamos hipotecarios de adquisición de viviendas) ya que son distintas cantidades de gastos.
    Estoy hecho un lío…

    Gracias de antemano.
    Saludos.
    Javier.

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