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Los vicios ocultos en el arrendamiento

Redacción o revisión de contratos
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Obligaciones del arrendador

En el caso de un arrendamiento, el arrendador está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa. El saneamiento hace referencia a la entrega de la cosa arrendada respondiendo el comprador:

  • Posesión legal y pacífica de la cosa vendida.
  • De los vicios o defectos ocultos que tuviera.

Los vicios ocultos

El vicio oculto es aquel defecto o carga no visible ni apreciable a simple vista, que en el momento del perfeccionamiento del contrato, es desconocido por el arrendatario.

En este sentido, el arrendador estará obligada al saneamiento por los defectos ocultos que tuviera la vivienda alquilada, si esta situación la hacen impropia para el uso que se le quiere destinar, o disminuyen de tal modo su valor que, de haber sido conocido por el inquilino no lo habría arrendado, o no por la renta pagada por ella.

En cualquier caso, esos vicios ocultos o defectos deben existir en el momento del otorgamiento del contrato para entender que el arrendador es responsable. Para mayor abundamiento,  el arrendador responde de los vicios ocultos, aunque el mismo ignorase que la vivienda arrendada los tuviera.

Excepciones en las que el arrendador no responde

En ningún caso será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no estén. Por otro lado si el arrendatario es un perito, que por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. A esto hay que añadir que, en el contrato se puede estipular que el arrendador no responderá de los vicios o defectos ocultos que el arrendatario no conociera.

Saneamiento de los vicios

La acreditación de los vicios ocultos, y por ende la carga de la prueba, recaen sobre el arrendatario en la reclamación pertinente. Este vicio oculto debe cumplir los siguientes requisitos:

  • Vicio oculto, es decir, desconocido en el momento del alquiler.
  • Preexistente en el momento de formalizar el contrato.
  • Vicio grave.

Plazo

Desde el momento de la entrega de la vivienda existe un plazo de seis meses para reclamar el saneamiento de la vivienda por vicios ocultos.

Opciones del inquilino

El arrendador podrá optar entre:

  • Desistir del contrato, con el abono del precio pagado. En este caso, se hará la disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa.
  • Reducir una cantidad proporcional del precio.

En el supuesto en que opte por la rescisión del contrato, si el arrendador conociera los defectos del bien además se faculta al comprador para que solicite una indemnización por los daños y perjuicios que se le han ocasionado.

Reparaciones obligadas por el arrendador

Muchas veces, se pude interpretar que esos vicios ocultos entran dentro de las obligaciones del arrendador en lo relativo a los gastos de conservación de la vivienda.

Es cierto que todas las pequeñas reparaciones provocadas por el desgaste del uso ordinario de la vivienda serán del cargo del arrendatario. Pero, el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario. Esta obligación es de naturaleza imperativa, por lo que, aunque el contrato no lo recoja expresamente, el arrendatario siempre podrá compeler al arrendador para la realización de las obras y mejoras necesarias.

Cuando sea necesario realizar una obra o reparación de esa naturaleza, el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones. No obstante, en caso de urgente necesidad y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean ineludibles para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

El arrendatario que soporte obras en la vivienda arrendada, tendrá derecho a una reducción de la renta, en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Abogado especializado en Derecho laboral y Civil en A Coruña

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1 Comment

  1. José Antonio Arjona · 8 marzo, 2015

    Muy señor mio:
    Agradecido por esta información que nos sirve a los profanos tener una formación aerca de estas materias.
    Me gustaría plantearle el caso al revés de lo planteado por usted. Usted habla de los vicios ocultos del arrendador hacia el arrendatrio, pero ¿y cuando el arrendatario deja la vivienda y tras su marcha, en el transcurso de su limpieza y adecuación para futuros inquilinos se aprecia un desperfecto no visible a simple vista en la recepción del inmueble?. Ejemplo: Un televisor tiene varias clavijas de uso externo donde se enchufan dispositivos, los cuales no se pueden revisar duranbte la entrega dle inmueble, pues harían falta todos los aparetos posibles para endchufarlos, y un mes después se detecta que una de estas clavijas está rota. O por ejemplo un cajón del frigorífico, que tiene una rotura no visible a simple vista, sino cuando se procede a su limpieza.

    Espero su contestación

    Muchas gracias

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