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Elementos comunes y privativos en la propiedad horizontal

La Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal, para los legos en derecho, es la denominación jurídica de los edificios y su comunidad de propietarios, a los que se incluyen los locales comerciales existentes en la planta baja.

Es importante conocer a quién pertenece cada elemento de un edificio, en este sentido pueden darse dos posibilidades:

  • Elementos privativos. Aquellos elementos que pertenecen a una vivienda del edificio en concreto y por tanto el propietario del mismo es el responsable de todos los daños ocasionados por dichos elementos. Sin perjuicio de las cláusulas firmadas en la póliza del seguro de la comunidad de propietarios asumiendo la responsabilidad de dichos elementos.
  • Elementos comunes. Pertenecen a la comunidad de propietario y por tanto responde dicha comunidad de los daños ocasionados por la rotura o avería de los mismos. Podríamos definirlo, de manera general, como todos aquellos elementos que son utilizadas por varias viviendas.

El artículo 396 del Código civil   es el que regula la propiedad horizontal y por ende los elementos comunes y privativos. En desarrollo de este artículo existe la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal -LPH en adelante-.

Elementos privativos

Los elementos privativos se caracterizan porque su utilización está exclusivamente reservada a un propietario. El artículo 3 de la LPH indica que cada propietario tiene el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario.

Sobre estos bienes el propietario podrá modificar todos los elementos arquitectónicos cuando no menoscaben o alteren la seguridad del edificio debiendo informar de ello al presidente de la comunidad de vecinos, o en su caso, a la persona que represente a la comunidad.

A esto hay que añadir que dentro de los bienes privativos, existen actividades prohibidas en los estatutos o que por el contrario resulten dañosas para la finca, o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Elementos comunes

Su concepto se determina por oposición al de la parte privativa. Conforme al citado artículo 396 del Código civil son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble. Dicho artículo establece una lista exhaustiva de los elementos que pueden considerarse comunes, aunque añade “cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”, manteniendo la lista abierta siendo necesario su análisis en cada caso concreto.

Características de los elementos comunes

  • Indivisibles.
  • Inseparables de la parte privativa.
  • Presunción de elemento común. Si pertenecen a la entidad registral y no están atribuidos a pisos o locales determinados y no existiendo título en contra, se presumen como elemento común.

Atribución de uso exclusivo de un elemento común

Por medio de título constitutivo del régimen de propiedad se puede atribuir el uso y disfrute de un elemento común a uno de los propietarios. Esta práctica resulta frecuente cuando el inmueble pertenece a un solo propietario y establece la escritura de división horizontal previa a la venta de cada inmueble. En esta división suele atribuir los patios interiores o la terraza de los áticos a los titulares de las viviendas o locales con acceso directo a los mismos.

Desafectación de elementos comunes

La desafectación hace referencia a la perdida de calificación de un elemento común que pasa a ser privativo. Para ello es necesaria la inscripción en el título constitutivo o una decisión unánime de la Junta de propietarios. La simple autorización de una Junta de propietarios para un uso particular no produce la desafección del mismo. Este hecho cambia el sistema de cuotas de participación que explicaremos más adelante.

La desafección no puede en ningún caso afectar a los elementos comunes que por razón de su naturaleza deben de ser y pertenecer a la comunidad de propietarios.

Separación práctica en los diferentes suministros

Trataremos de forma general, ya que posteriormente cada edificio tiene su particularidad, de cómo se configuran los diferentes suministros de agua, luz y electricidad en cada inmueble y su consideración de elemento privativo o comunitario.

Red de abastecimiento de agua

Es común la parte de tuberías que no penetran en la vivienda particular. El punto de referencia, es decir la frontera entre lo privativa o comunitaria suele considerarse el contador o la llave de paso. Suele decidirse por uno u otro en función del elemento que esté más cerca de la entrada a la vivienda. En todo caso el contador, como objeto, es un elemento privativo.

La acometida, tramo de tubería situado en la vía pública que enlaza la red general tanto de abastecimiento como de saneamiento forma parte del elemento común del edificio.

Red de alcantarillado

La bajante, que es la canalización que conduce verticalmente las aguas pluviales y aguas residuales desde los sumideros sifónicos y desde las redes de pequeña evacuaciones respectivamente, son elementos comunes. Las tuberías propias que provienen de cada inmueble y enganchan con la bajante son elementos privativos considerándose el enganche, un gallo o similar, como comunitario.

La acometida siempre es privativa.

Electricidad

Normalmente se considera que todo el cableado a partir del contador de cada vivienda es un elemento privativo, siendo por tanto los otros cables que conectan con la red general elementos comunes. El contador es un elemento privativo.

En este sentido hay que precisar que la red de suministro eléctrica no pertenece a la administración, como sí ocurre en la red de abastecimiento de agua y alcantarillado. Sino que pertenecen a una empresa privada.

En este caso, y para discernir posibles responsabilidades, corresponde a dichas empresas la parte que va desde la central eléctrica hasta la caja general de conexión que puede situarse fuera o dentro del edificio. Por ello podemos concretar que desde la caja general de conexiones hasta el contador puede considerarse la parte comunitaria.

Cuota de participación

Cada piso o local se le atribuye una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble fijado en el título constitutivo. Para su cálculo se tiene en cuenta la superficie útil de cada inmueble, su emplazamiento interior o exterior y el uso que vaya a efectuarse de los elementos comunes.

Para determinarla pude hacerse por el propietario único del edificio al iniciar la venta de pisos, también se puede fijar posteriormente por acuerdo unánime de todos los propietarios existentes. En último caso será decido por laudo o por resolución judicial.

Abogado especializado en Derecho laboral y Civil en A Coruña y Madrid

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