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El contrato de alquiler con opción a compra con modelo

El alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es un contrato normal de arrendamiento por medio del cual, el inquilino, se reserva además el derecho de manera exclusiva de comprar el inmueble. En dicho caso, un porcentaje de la rente pagada en concepto de alquiler será descontado del precio final de venta que ha sido pactado en el contrato inicial de arrendamiento.

Es un contrato atípico, huérfano de una específica regulación. En base a esa falta de regulación y al amparo del principio de la autonomía de la voluntad y de la libertad  de pacto las partes contratantes tienen un amplio margen a la hora de estipular las cláusulas del contrato.

Concepto

El Tribunal Supremo define la opción de compra como aquel contrato de arrendamiento en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir o no celebrar otro contrato principal de compraventa. Con carácter general, en dicho contrato se acuerdan las siguientes cláusulas:

  1. El pago de una prima inicial en concepto del derecho de opción de compra, siendo ésta establecida en base a un porcentaje del precio pactado de venta.
  2. Fijación del precio de venta en el contrato inicial de arrendamiento que no podrá ser modificado por ninguna de las partes.
  3. Estipular un plazo para ejercer el derecho a compra.
  4. Indicación del porcentaje de renta que una vez ejercido el derecho a compra se descuenta del precio de venta. Este porcentaje, aunque puede mantenerse fijo durante todo el contrato, normalmente va reduciéndose conforme pasan los años. Así, por ejemplo, se puede estipular que el primer año se descontará el 100 % de la renta, el segundo sólo el 50 % y a partir del tercero el 25 %.

Inscribir la opción de compra en el registro de la propiedad

Conforme al artículo 14 del Reglamento Hipotecario, será inscribible (en el registro de la propiedad) el contrato de opción de compra, siempre que reúna los siguientes requisitos:

  1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
  2. Precio estipulado para la adquisición de la finca, y en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción. El precio estipulado puede no estar concretado, aunque sí deber ser susceptible de determinación.
  3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.

Obligaciones y derechos de las partes

El propietario del inmueble tiene la obligación de mantener su oferta y no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa para el mismo o para un tercero, durante el periodo de tiempo convenido.

Por otro lado el inquilino tiene el derecho exclusivo de compra de dicha vivienda al precio estipulado, con la rebaja del porcentaje de alquiler que se haya pactado. Si opta por dejar caducar dicho derecho, perderá no solo la opción exclusiva sino la prima inicial que haya podido pagar en concepto del derecho de compra o de reserva.

La opción del derecho a compra

Ejercicio del derecho

Para ejercer la opción a compra basta que el inquilino, dentro del plazo pactado, manifieste su decisión de llevar a cabo el contrato de compraventa negociado al propietario. Para el perfeccionamiento del contrato, la jurisprudencia se decanta por la teoría receptiva, por lo tanto, no sólo se debe realizar dicha manifestación, sino que el propietario debe recibir esa comunicación antes de que el período concedido caduque.

Esta manifestación que puede ser expresa o tácita, debe de ser clara. El ejercicio de la opción de modo tácito exige la realización de actos inequívocos que impliquen el ejercicio de aquélla y que estos lleguen en plazo.

La opción de compra puede ejercitarse, incluso aunque el inquilino no haya abonado las rentas del arrendamiento, salvo que hubiera recaído sentencia firme resolviendo la relación arrendataria antes de ejercitar dicho derecho.

Plazo del ejercicio

El plazo será el convenido por las partes. En caso contrario, y ya que no pueden permanecer indefinidamente vinculadas por dicho contrato podrá ser indicado por el juez a petición de las partes.

Generalmente en defecto de plazo, la Jurisprudencia suele apuntar como plazo el del periodo de vigencia de arrendamiento, no pudiendo ser superior.

En este sentido el artículo 14 del Reglamento Hipotecario dispone que en los casos de arriendo con opción de compra la duración de ésta podrá alcanzar la totalidad del plazo de arrendamiento,pero caducará necesariamente en caso de prórroga tácita o legal del contrato de arrendamiento.

Por último, es discutible el plazo en que deba realizarse el ejercicio, en el sentido de determinar si lo importante es que esté dentro del plazo la manifestación de la voluntad del comprador o lo importante es cuando tiene conocimiento de dicho interés el vendedor.

Por ejemplo, el Tribunal Supremo en la sentencia, 738/2016, de 21 de diciembre de 2016, analizó el caso de que el comprador manifestó su intención de comprar el último día del plazo establecido, teniendo conocimiento de dicha manifestación el vendedor tres días más tarde, y por lo tanto fuera de plazo.

El Tribunal Supremo entiende que el vendedor puede realizar la manifestación siempre que éste dentro del plazo, y éste llegue a conocimiento del vendedor. Por su parte el vendedor, no puede ignorar dicha comunicación ya sea de forma activa o pasiva.

En la citada sentencia, el vendedor tenía cerrado el local comercial por lo que no pudo hacerse la comunicación, de todos modos, el comprador intentó la comunicación por medio de burofax y a través de notario. Por lo tanto, aunque no recibió la comunicación, el comprador hizo todo lo posible por comunicárselo, y debe considerarse como válido.

Efectos

Si se ejerce el derecho de opción a compra se extingue el contrato de arriendo, lo que tiene como consecuencias la devolución de la fianza. Para conseguir la adquisición del bien, y consumación del contrato, es necesario el pago del precio y la entrega del inmueble.

El pago no debe realizarse en el momento del ejercicio de la opción de compra, salvo que así se hubiere acordado. Ahora bien, es válido el pacto en virtud del cual se supedita, el ejercicio del derecho de opción  al pago del precio de la compraventa, dentro del plazo pactado para su ejercicio. Transcurrido este plazo sin abonarse el precio, aunque hubiere llegado a conocimiento del concedente la declaración de voluntad del beneficiario optando a la compraventa, habría caducado el derecho de opción, sin que la compraventa se hubiera llegado a perfeccionar

Modelo de contrato con con opción a compra

Abogado especializado en Derecho laboral y Civil en A Coruña

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8 Comments

  1. Tomás · 18 octubre, 2015

    Hola buenas tardes

    Me dirijo a ti para consultarte un caso que me está sucediendo.

    El 1 de septiembre de 2011 hice un contrato de alquiler con opción a compra, -mediante un abogado-, para facilitar a los inquilinos que tenía alquilados la compra de la vivienda en la que estaban, y que no podían adquirir directamente mediante la petición de un préstamo.

    En junio de 2014 se procedió a la venta definitiva mediante escritura ante notario. En la que se descontaron las cantidades pagadas hasta la fecha, que eran aproximadamente el 50% del valor de la vivienda.

    El caso es que ahora Hacienda me reclama las cantidades que se pagaron hasta el momento de la formalización de la escritura de compra-venta, en concepto de alquiler. De manera que estas cantidades no figurarían como precio de venta sino de alquiler.

    Cosa en la que no estoy de acuerdo ya que el precio de la vivienda sería entonces la mitad del valor inicial de compraventa. Y en realidad las cantidades entregadas como alquiler con opción a compra han servido para la adquisición de la vivienda como pagos aplazados.

    Yo he tenido que hacer frente al pago de los impuestos por el valor total de la vivienda y no de la mitad.

    No sé si esto es correcto o no, y que puedo hacer.

    Un saludo
    Gracias

  2. Javier Gimeno · 4 marzo, 2016

    Buenos días, quería hacerle la siguiente consulta: tengo una vivienda alquilada en Madrid con opción a compra, mediante contrato privado no inscrito en el registro de la propiedad. En dicho contrato no se especifica la opción del propietario de cambiar la decisión de no vender la vivienda, como es ahora mi caso. La pregunta es, ¿debo indemnizar al inquilino o hacer frente a cualquier otra penalización? Muchas gracias. Un saludo

    • alex · 18 julio, 2016

      Se deberá indemnizar por los daños y perjuicios ocasionados, o por la cuantía establecida en el contrato, si es que se estableció alguna.

  3. CAROLINA · 7 noviembre, 2016

    Buenos días,mi consulta es: soy propietaria de una vivienda sobre la que tengo un contrato de alquiler con opcion a compra y ahora que mi inquilino quiere ejercitar la opcion he decidido no vender ..El arrendatario me ha demandado ante el Juzgado y no sé hasta que punto puedo perder mi vivienda.Estoy obligado a vender?SI no se hace referencia en el contrato a dicha posibilidad..que opciones tengo
    Gracias !

  4. samuel · 24 enero, 2017

    Estoy interesdo en alquilar un apartamento con opción a compra. Quisiera saber si es necesario inscribir la opción de compra en el registro de la propiedad y el coste de ello o si por el contrario no es imprescindible y tiene el mismo efecto sin hacerlo. Muchas gracias por su atención.

    • alex · 24 enero, 2017

      No es obligatorio, pero si se hace tendrá efecto sobre cualquier otro posible comprador que no podrá decir luego que lo desconocía. Es decir, te otorga seguridad, para que el vendedor no lo venda a un tercero de buena fe y tengas problemas.

  5. Fran · 5 febrero, 2017

    Buenas estoy alquilado con opcion a compra y en agosto vence el contrato y estamos moviendo todo para comprarlo y el vendedor ahora quiere exarnos se lo quiere quedar pero no.pone nada en el.contrato k se pueda echar para atras, es legal lo puede hacer o tenemos decision nosotros?? Gracias.

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