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¿El banco me va a devolver los gastos de la hipoteca?

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Los gastos de constitución de la hipoteca

La reciente jurisprudencia, confirmada por el Tribunal Supremo en la Sentencia del 23 de diciembre de 2015, ha considerado que la cláusula por la cual el consumidor era el obligado al pago de los gastos de constitución de la hipoteca, tales como notario o registro de la propiedad, es abusiva y por tanto nula.

Una cláusula abusiva en los préstamos hipotecario es definida como una cláusula que no ha sido negociada individualmente, sino que ha sido impuesta por la entidad financiera, y que causa un perjuicio al consumidor.

¿Qué gastos se incluyen en esas cláusulas?

No todas las cláusulas son iguales, y por tanto no todos incluyen los mismos gastos, sino que dependerá de la entidad financiera con la cual se contrató el préstamo hipotecario.

En este artículo recogemos los gastos que incluidos en la cláusula juzgada por el Tribunal Supremo en la sentencia anteriormente comentada sin perjuicio de que puedan existir más:

  1. Gastos de preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras.
  2. Gastos de conservación y cancelación de la hipoteca.
  3. Impuesto de Actos Jurídicos Documentado. La Sala de lo Civil considera que este impuesto no debe abonarlo el consumidor, sino la entidad financiera, sin embargo la Sala de lo Contencioso Administrativo del citado Tribunal Supremo considera que el obligado el pago no es la entidad financiera.
  4. Gastos de inscripción y cancelación en el registro de la propiedad.
  5. Todas las costas procesales ocasionadas por cualquier reclamación judicial o extrajudicial efectuada por la entidad financiera al consumidor por incumplimiento del contrato o para el cobro del crédito.
  6. Gastos de notario, incluyendo todas las copias.

En definitiva, todos los gastos de constitución son abusivos en cuanto se imponen su abono al consumidor. No obstante, no es unánime la jurisprudencia en lo que respecta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ya que la Sala de lo Contencioso Administrativo del citado Tribunal Supremo considera que el obligado al pago es el consumidor, sin embargo, la Sala de lo Civil, no considera como obligado al pago al consumidor.

¿Por qué se ha declarado la cláusula abusiva?

La cláusula es abusiva toda vez que es una cláusula impuesta sin negociación y que perjudica al consumidor y no forma parte de los elementos esenciales del contrato.

Sin llegar a detallar de forma pormenorizada el razonamiento jurídico por el cual se ha llegado a considerar la cláusula como abusiva, ya que no es el propósito de este artículo, vamos a indicar de forma breve la base sobre la que se sustenta dicha nulidad:

  1. El artículo 89.3 de la Ley General de Consumidores califica como cláusula abusiva la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario.
  2. Existe diferente normativa tanto en lo que respecta a los gastos del registro, notario, y del Impuesto de Transmisiones que obliga al pago a la parte en cuyo favor se inscribe, siendo la entidad financiera la parte más beneficiada en la inscripción de la hipoteca en el correspondiente registro.

¿Qué consecuencias tiene la nulidad?¿Me van a devolver el dinero?

Los tribunales están considerando nula la cláusula que atribuye de manera exclusiva todos los gastos de constitución de la hipoteca al consumidor; notario, registro e impuesto de actos jurídicos documentados y en consecuencia, teniéndola por no puesta en el préstamo hipotecario.

Sin embargo, no es unánime la jurisprudencia en relación con la devolución de las cantidades abonadas por el consumidor. Es decir, que aunque se declara nula la cláusula la consecuencia no es devolver las cantidades, sino simplemente eliminar dicha cláusula y tenerla por no puesta.

Esta solución de la jurisprudencia se basa fundamentalmente en tres premisas:

  1. No existe ninguna ley que indique que el único que se debe de hacer cargo de tales gastos sea la entidad financiera, ya que el consumidor también se puede beneficiar de la inscripción.
  2. En una hipotética negociación con el banco, si la cláusula no hubiese sido impuesta, no se sabe con certeza si el consumidor hubiera aceptado el pago de tales gastos.
  3. La devolución de los gastos puede implicar a un tercero, es decir, a la persona perceptora de tales gastos.

Sirva como ejemplo de esta línea jurisprudencial la Audiencia Provincial de Pontevedra en la Sentencia de 19 de enero de 2016.

Por otro lado, por ejemplo, el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo ha determinado que la nulidad conlleva la devolución de los gastos de constitución que haya abonado el consumidor. No obstante, dicho juzgado en cuanto al Impuesto de de Actos jurídicos Documentados ha considerado que debe abonarlo el consumidor siguiendo el criterio de la Sala de lo Contencioso Administrativo del citado Tribunal Supremo.

¿Cómo debo reclamar los gastos?

Eliminar la cláusula no sólo tiene repercusión en cuanto a la devolución de los gastos, sino que también elimina otras estipulaciones como obligación del cliente de sufragar los gastos de abogado y procurador en caso de que el banco nos demande.

Para intentar conseguir la devolución de los gastos, es conveniente realizar una reclamación extrajudicial a la entidad financiera para intentar alcanzar un acuerdo sin que sea necesario la presentación de una demanda. Además, de esta manera aumentamos las posibilidades de una condena en costas al banco en un procedimiento judicial posterior.

Esta reclamación se puede hacer presentando una carta en la oficina de la entidad financiera, o mediante burofax, solicitando la nulidad de la cláusula y la devolución de los gastos.

En caso de no alcanzar un acuerdo, se debe de presentar una demanda. Para ello será necesario acreditar y cuantificar los gastos soportados presentando las correspondientes facturas.

¿Qué documentación vamos a necesitar?

Con carácter general, la documentación que se necesita para reclamar en vía judicial los gastos son:

  • Escritura de la hipoteca.
  • Último recibo del pago de la hipoteca.
  • Factura del Notario.
  • Factura del Registro.
  • Carta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. (modelo 600 en hacienda).

Para realizar la reclamación extrajudicial no se necesita ningún tipo de documentación, aunque sí es necesario indicar que cuantía se ha abonado y se reclama al banco, para que la reclamación tenga algún tipo de posibilidad.

Abogado especializado en Derecho laboral y Civil en A Coruña y Madrid

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4 Comments

  1. Ernesto · 3 enero, 2017

    Grandioso artículo. Quiero reclamarle a mi padre extrajudicialmente la devolución de cláusula suelo y gastos de formalización antes de buscarle un abogado (yo aún estoy estudiando la carrera), por eso me gustaría preguntar cómo realizar dicha reclamación, qué elementos debe contener y si puedo encontrar algún modelo para seguir. Muchas gracias y feliz año

  2. Alberto · 7 enero, 2017

    Muy buen artículo, como casi todos los que publicas.

    Si bien discrepo en cuanto a la clase de juicio en este caso. No es juicio verbal, es un juicio ordinario, pues así lo establece el 249.1.5º LEC, puesto que es una clausula no negociada y entra dentro del ámbito de las condiciones generales de la contratación.

    Corrígeme si me equivoco.

    Un saludo.

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