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El desahucio en el arrendamiento de industria

Concepto de arrendamiento de industria

El TS considera un arrendamiento de industria cuando “, el objeto del arrendamiento alcanza no sólo al local o establecimiento susceptible de explotación empresarial, sino también al negocio o empresa instalada y que se desarrolla en él, con los elementos necesarios para dicha explotación de tal forma que constituyen un todo patrimonial.

Sin embargo se trata de un arrendamiento de local de negocio cuando “se cede un inmueble, un espacio construido y apto para que pueda realizarse una actividad profesional e industrial“.

En otras palabras, en un arrendamiento de industria se cede no sólo un local de negocio, sino una unidad patrimonial compleja y autónoma -maquinaria, clientela, know-how, mercaderías, patentes…- que forman en su conjunto un negocio propio, que incluso puede estar ya en funcionamiento. No desvirtúa esa condición de unidad de negocio, la necesidad de realizar por parte del arrendatario mejoras o adaptaciones. Como cualquier arrendamiento, se realiza por un tiempo determinado, y a cambio de una renta, normalmente de carácter mensual.

Es muy importante distinguir entre un arrendamiento urbano o rústico y un arrendamiento de industria, ya que su regulación es totalmente diferente, y en este sentido, no es de aplicación la Ley de arrendamientos urbanos a los arrendamientos de industria, sino que será de aplicación el Código Civil. En consecuencia, la libertad de pactar las cláusulas son más amplias que en otro tipo de contrato de arrendamientos. Además, es independiente la denominación que realicen las partes en el contrato, en ocasiones y con el fin de evitar la ley de arrendamientos urbanos, se han redactado contratos como de arrendamiento de industria, cuando la realidad era la de un local de negocio.

El desahucio judicial

El artículo 1569 del Código Civil indica que se podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las siguientes causas:

  1. Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículo 1.577 y 1.581.
  2. Falta de pago en el precio convenido.
  3. Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
  4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándolo al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En consecuencia, se puede proceder al deshaucio cuando concurra alguna de las anteriores causa, siendo la más frecuente la falta de pago en el precio convenido. Una de las dudas habituales era saber si el desahucio se podría solventar por los trámites del juicio ordinario o verbal, en atención al artículo 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La Sentencia del Tribunal Supremo del 27 de febrero de 2015 viene a resolver dicha cuestión indicando que el trámite correcto es el juicio ordinario de acuerdo con el artículo 249.2 de la LEC.

Otra cuestión asociado a lo anterior, es que no se puede enervar el desahucio en relación con el artículo 22.4 de la Ley de enjuiciamiento civil, en el que se indica que terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la administración -secretario judicial- si, requerido el arrendatario para el pago de la renta adeudada, paga al arrendatario o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Por lo tanto, una vez presentada la demanda de desahucio, no se puede paralizar la acción de desahucio aunque se pague las cuotas atrasadas.

Abogado especializado en Derecho laboral y Civil en A Coruña y Madrid

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